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Les locataires avec des propriétaires d’entreprise sont plus susceptibles de faire face à de mauvaises conditions de vie: enquête

Une nouvelle enquête portant sur des centaines de locataires canadiens suggère que les locataires de logements financiarisés ou d’unités appartenant à de grandes sociétés cotées en bourse étaient plus susceptibles de faire face à de mauvaises conditions de vie que ceux de logements appartenant à des familles ou à des entreprises privées.

Mené par Acorn Canada, une organisation indépendante représentant les familles à revenu faible et moyen à travers le pays, le sondage a révélé que près de 80 % des locataires avec des propriétaires financiarisés ont déclaré que leur immeuble ou leur unité nécessitait des réparations urgentes. Cela se compare à environ 65 % des locataires dont les propriétaires sont des entreprises privées ou familiales. L’enquête a également montré que davantage de locataires avec des propriétaires d’entreprise ont signalé des problèmes de parasites et d’autres problèmes avec leurs bâtiments, y compris la présence de cafards, d’excréments ou d’urine dans les cages d’escalier et d’ascenseurs sales ou endommagés.

Avec un pourcentage plus élevé de ces locataires rencontrant des problèmes d’entretien dans leur maison, ce manque de soin est souvent utilisé pour chasser les locataires existants dans le but d’augmenter les prix des loyers, a déclaré Alejandra Ruiz-Vergas, présidente de la succursale Acorn d’East York à Toronto. .

« La financiarisation du logement locatif est un système prédateur qui [can affect] locataires à faible revenu et à revenu modéré », a déclaré Ruiz-Vergas à CTVNews.ca lors d’un entretien téléphonique le 11 juillet. « Le logement devient une marchandise.

La financiarisation du logement peut se produire lorsque de grandes entreprises, telles que des fiducies de placement immobilier (REIT), achètent des immeubles afin de louer des logements en tant que forme d’investissement financier, a déclaré Ruiz-Vergas. Un résultat courant, a-t-elle dit, est que les propriétaires seront lents ou incohérents avec les réparations des logements. Dans des provinces comme l’Ontario, où il n’y a pas de limites sur les prix de location des logements vacants, cela se fait dans le but de chasser les locataires de longue date, a-t-elle déclaré.

« Ce qu’ils commencent immédiatement à faire, c’est qu’ils arrêtent les réparations et la lutte antiparasitaire, et deviennent extrêmement impolis avec les locataires », a déclaré Ruiz-Vergas. « Ils trouvent un moyen de faire sortir ces gens des bâtiments, et c’est ce qu’ils font depuis des années maintenant. »

Mark Kenney est président et chef de la direction de Canadian Apartment Properties REIT, ou CAPREIT. À son avis, les résultats de l’enquête ne reflètent pas le comportement des FPI dans leur ensemble en matière d’entretien et de réparation des immeubles.

« [The survey] n’est absolument pas valide parce qu’ils n’ont pas nos données », a déclaré Kenney à CTVNews.ca lors d’un entretien téléphonique mercredi. « Lorsque nous faisons des déclarations générales à partir d’une enquête sur les FPI d’appartements par rapport aux sociétés privées [landlords]vous ne pouvez pas prendre des plaintes anecdotiques et appeler cela un sondage.

Selon Kenney, les données recueillies par CAPREIT contredisent les résultats du sondage produit par Acorn Canada. D’après les résultats de l’enquête à la suite des travaux d’entretien et de réparation effectués sur ses unités, les résidents de CAPREIT ont accordé à l’entreprise une cote d’approbation de 85 % pour son service, a déclaré Kenney. CAPREIT possède actuellement 41 000 unités à travers le pays.

La plupart des mauvais comportements sur le marché locatif sont dus aux propriétaires privés plutôt qu’aux entreprises, a déclaré Kenney. De nombreuses FPI étant des sociétés cotées en bourse, elles font l’objet d’un examen plus minutieux que les acteurs individuels qui ne sont responsables que devant les autorités légales, a-t-il déclaré.

« Parmi mes pairs, la responsabilité de ces fournisseurs de logements est au plus haut niveau », a déclaré Kenney. « Il y a de mauvais acteurs dans ce pays, nous n’en faisons pas partie. »

L’ESSOR DES PROPRIÉTAIRES FINANCIALISÉS


D’après les recherches menée par Martine August, professeure adjointe à l’école d’urbanisme de l’Université de Waterloo en Ontario, un nombre croissant d’appartements multifamiliaux sont devenus la propriété de propriétaires financiarisés au Canada au cours des 30 dernières années.

Les FPI, par exemple, sont passées de zéro logement dans des immeubles d’appartements en 1996 à près de 200 000 logements en 2020. Plus de 290 000 logements appartenaient aux 25 plus grands propriétaires financiers au Canada en 2020, ce qui représente près de 20 % de la appartements locatifs privés construits à cet effet.

Dans des provinces comme l’Ontario et la Colombie-Britannique, ces entreprises sont également en mesure d’augmenter les prix des loyers en demandant des augmentations supérieures aux lignes directrices provinciales afin de couvrir les coûts de rénovations ou de réparations importantes, a déclaré Dallas Alderson, directeur des affaires publiques et des politiques chez la Fédération de l’habitation coopérative du Canada.

« Entreprendre une rénovation peut alors entraîner une augmentation admissible du taux de location, mais cela ne signifie pas qu’il est plus abordable pour le locataire qui était là », a déclaré Alderson à CTVNews.ca mardi lors d’un entretien téléphonique.

Les propriétaires ont également tenté d’expulser les locataires afin d’effectuer ces rénovations, une pratique appelée « renoviction », a déclaré Ruiz-Vergas. Cela leur permettrait de louer l’unité à un nouveau locataire à un prix plus élevé après une rénovation, a-t-elle déclaré. Alors que Ruiz-Vergas a déclaré que les rénovations sont courantes chez les propriétaires financiarisés tels que les FPI, Kenney a déclaré que ce n’était pas le cas.

« En 25 ans d’histoire de CAPREIT, nous n’avons jamais fait une seule rénovation », a-t-il déclaré. « J’ai consulté nos pairs de l’appartement [and] il n’y a pas de pratique de rénovation, c’est un comportement de propriétaire privé. C’est un comportement illégal [and] ce n’est pas celui auquel nous participons.

Les demandes d’augmentations supérieures aux lignes directrices, ainsi que la financiarisation croissante des logements locatifs, finissent par «détruire le logement abordable au Canada», a déclaré Ruiz-Vergas.

« Cela approfondit [crisis] parce qu’il crée plus d’augmentations de loyer et rend plus difficile pour les revenus faibles et moyens [renters] pour trouver un logement abordable », a-t-elle déclaré. « Tous ceux qui sont [renting] le logement abordable est actuellement une cible.

Entre 2011 et 2016, le Canada a perdu plus de 320 000 logements locatifs privés cela aurait été abordable pour les ménages gagnant moins de 30 000 $ par année, selon une étude menée par Steve Pomeroy, chercheur principal à l’Université Carleton d’Ottawa.

Aujourd’hui, les locataires continuent de lutter pour payer leur loyer. Une récente enquête menée par l’Institut Angus Reid montre que seulement 26 % des locataires au Canada ont déclaré pouvoir confortablement payer leur loyer, avec de l’argent restant. Près de 30 % ont déclaré que le paiement de leur loyer les obligeait à limiter leur style de vie ou les amenait à lutter pour joindre les deux bouts. Cela survient alors que la hausse du taux d’inflation au Canada devrait faire exploser les prix des loyers dans les mois à venir.

« Les gens souffrent vraiment, et nous voyons la souffrance », a déclaré Ruiz-Vergas. « C’est traumatisant de vivre dans un endroit… mais vos plaintes sont totalement rejetées.

LOCATAIRES FACE AUX ‘TRAVAUX NON NORMAUX’

Selon le sondage mené par Acorn Canada, près de 40 % des locataires de logements financiarisés ont vu leur propriétaire changer au cours des cinq dernières années – Tanya Burkart en fait partie. Burkart réside au 55 Ardglen Dr. à Brampton, en Ontario. et membre de la succursale Acorn’s Peel.

Burkart a déclaré que son immeuble rencontrait des problèmes d’entretien et de réparation depuis 2018, lorsqu’elle a emménagé pour la première fois. Cette année-là, la propriété a été reprise par Starlight Investments, l’un des plus grands propriétaires du Canada, avant d’être vendue à Boardwalk REIT plus tôt cette année.

À ce jour, son unité a encore de la moisissure dans la salle de bain en raison d’une ventilation inadéquate, et ses toilettes continuent de fuir, a-t-elle déclaré. De plus, des trous existent entre le plafond et le toit de l’unité à côté de la sienne, où les oiseaux ont construit un nid, a déclaré Burkart.

«Les propriétaires d’entreprise effectuent des travaux inférieurs aux normes lorsque cela est nécessaire dans les unités et tardent à effectuer les réparations», a déclaré Burkart à CTVNews.ca lors d’un entretien téléphonique le 7 juillet. «Le travail effectué n’est pas suffisant pour que les maisons soient saines et sûres pour les locataires. .”

La plupart du temps, la seule façon dont Starlight Investments réparerait son unité était si elle appelait l’équipe d’application des règlements de la ville ou les services d’incendie et d’urgence, a déclaré Burkart.

« Ils essaient de s’en tirer avec tout ce qu’ils peuvent … et ils laissent aux locataires le soin de les tenir responsables », a-t-elle déclaré. « Ils laisseront les conditions telles qu’elles sont et lorsque les locataires parleront, c’est à ce moment-là qu’ils auront tendance à réagir ou … lorsqu’il y aura une amende de la ville. »

Danny Roth, un porte-parole de Starlight Investments, a déclaré à CTVNews.ca dans un communiqué par courrier électronique le 7 juillet que, « même si nous ne commentons pas les propriétés que nous ne possédons pas actuellement… Starlight Investments s’engage à maintenir l’intégrité structurelle et opérationnelle de nos propriétés. et leurs systèmes de sécurité des personnes.

Entre décembre 2021 et mars 2022, Burkart a déclaré avoir quitté son logement pendant un certain temps afin que son propriétaire puisse effectuer des réparations. Bien que les ouvriers aient réparé ses sols et enlevé une partie de la moisissure autour de ses fenêtres, d’autres problèmes persistent.

« Quand Boardwalk [REIT] ont pris le relais, ils ont pris le contrôle de l’unité et j’ai toujours des problèmes de moisissure et de ventilation dans ma salle de bain auxquels je fais face aujourd’hui », a-t-elle déclaré. « Boardwalk est au courant et ne l’a pas encore réparé. »

Malgré des conditions d’amour toujours médiocres, Burkart a déclaré que le prix du loyer dans son immeuble avait régulièrement augmenté. Le prix pour louer une unité identique à la sienne était d’environ 1 500 $ par mois lorsqu’elle a emménagé pour la première fois, en mai 2018. Maintenant, Boardwalk REIT loue la même unité pour environ 2 500 $ par mois, a-t-elle déclaré. Burkart maintient des ordres de travail ouverts avec Boardwalk REIT par écrit, mais a déclaré que la société a mis du temps à répondre. Boardwalk REIT, basé à Calgary, n’a pas répondu aux demandes de commentaires de CTVNews.ca après une semaine.

QUELLE EST LA SOLUTION ?

Afin de créer plus de logements abordables au Canada, Ruiz-Vergas a déclaré qu’Acorn Canada aimerait voir différents niveaux de gouvernement s’unir pour élaborer un moratoire afin d’empêcher les propriétaires financiarisés d’acheter des propriétés locatives abordables en premier lieu.

De plus, Burkart a déclaré que l’organisation espère voir une stratégie d’acquisition à but non lucratif élaborée par le gouvernement fédéral sous la forme d’un fonds d’acquisition de la Société canadienne d’hypothèques et de logement, dans le but d’accorder aux organisations à but non lucratif, coopératives et fiducies foncières le premières opportunités d’acquérir des immeubles locatifs lors de leur mise sur le marché.

« Nous voulons mettre fin à tout avantage public pour les propriétaires d’entreprise qui n’est pas conditionnel à la création ou au maintien de logements abordables… avec des normes de sécurité », a-t-elle déclaré.

Le logement coopératif en particulier est différent du logement financiarisé car il n’y a pas de motivation lucrative, a déclaré Alderson. En tant que forme de logement hors marché, les logements coopératifs sont contrôlés par ceux qui y vivent par l’intermédiaire d’un conseil d’administration composé de membres élus. Alderson a déclaré que son organisation a vu une augmentation du nombre de demandes de renseignements qu’elle reçoit de personnes cherchant à accéder à une coopérative d’habitation au cours des dernières années.

«Les gens et les décideurs recherchent des logements locatifs sûrs et à prix abordable dans le contexte actuel, et les coopératives d’habitation correspondent vraiment à ce projet de loi», a déclaré Alderson.

La clé d’une abordabilité et d’une stabilité accrues au sein du marché canadien de l’habitation réside dans l’augmentation de la part des logements hors marché, a déclaré M. Alderson. Il s’agit de logements appartenant à une agence gouvernementale ou à une organisation à but non lucratif, par opposition aux logements vendus sur le marché. Les premières recherches menées par l’organisation pour laquelle elle travaille montrent que les taux de location moyens des logements coopératifs ont tendance à être inférieurs au fil du temps par rapport à des bâtiments similaires non inscrits dans des coopératives d’habitation.

«Oui, bien sûr, les frais de logement dans les coopératives augmentent, mais à un rythme beaucoup plus modeste par rapport aux immeubles locatifs similaires du marché», a-t-elle déclaré.

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